相続の事例・知識

組み換え事例1:駐車場を戸建て賃貸に組み換えで収入200%

あるオーナー様が150坪の土地を持っていました。
場所は、快速が止まらない駅20分の立地で現在は駐車場にしていました。
18台位のスペースに10台/1台1万円ですので、だいたい年間120万円位の収入でした。固定資産税評価は3,000万円位で税金は年間50万円払っていました。

この土地は、まだ母名義で納税のためにとっておくのが良いか、売ってしまうのが良いか、アパート建設が良いのか迷っていました。たくさんの飛び込み営業が来ていましたが、不安を消すことは出来ずにいました。
そんな時、当社を知り相談に来られました。

財産をしわけて現状を分析
当社は相続の総合コンサルティングの手段として建築を行っており、建てなくとも売らなくとも良い、フラットな目線で相談を受けられる部分に安心いただけた様です。
最初は、売る気持ちが一番強かったようです。

しかし、私はお母様の全体の財産、相続税、不動産の色分けをしないと 決断をだしてはいけないと伝え、現状分析の「財産診断」を勧めました。
同時に売却した場合の額、アパート建築した場合の額を出しました。

駅から遠いので戸建て賃貸の提案を加え各々業者に依頼しました。
結果的に30坪ずつで5棟を安く建てる。方針になりました。
土地は売るとだいたい6,000万円位でした。
建物を建てれば、借り入れが起こり相続税も圧縮します。

ただアパートを建ててしまうと資金繰りで困ったときに処分できません。
また、相続後になれば売却して資産を組み替えても良い地域でしたので流動性も維持しなければいけません。売った場合、30坪当たり1,200万円です。
上物が1,000万円で建てたと仮定すると1,000万円の丸借りで、5年後に売却した場合1,200万円+1,000万円の借入→2,200万円以上で売れれば土地のみで売る価格を上回ります。
当然賃貸中は家賃収入が入り、年数が経てば借入額が減ります。
5年後に築5年で売却額、5年間の収入額を勘案して建築費を考えます。

今回は、家賃も10万円近く取れる事が分かりましたし、売却も視野でしたので通常の戸建て賃貸の65㎡位でなく75㎡の戸建てを建てました。
賃貸経営もうまくいっており、計画以上の成果を出しています。

かかった費用

当社と税理士への資料作成費&プロデュース料 126,000円のみ

得た成果

相続税1,200万円ダウン、収入年間手取り額150万円(200%アップ)
他にも介護施設を建築及び広大地特例を活用し節税1億円 収入アップ手取りで1,000万円アップに成功しました。